兵庫・神戸でただ一つの家…あなたに送るリノベーション情報!

兵庫で中古戸建をリノベーションしたい!

兵庫で家を購入したい方にお勧めの方法が中古戸建のリノベーションです。リノベーションにはどのような魅力があるのでしょうか。中古戸建をリノベーションするメリットとデメリットを解説します。併せて、リノベーションにかかる費用の相場、リノベーションのポイントも紹介します。このページをみれば、家の購入方法の新たな選択肢が見つかるはずです。兵庫で家を購入したい方は、確認しておきましょう。

リノベーションなら憧れの戸建も夢じゃない

中古戸建をリノベーションする最も大きなメリットは、取得費用を抑えられること。予算が限られている方も、兵庫で自分好みの家を手に入れられる可能性があります。

公益社団法人近畿圏不動産流通機構・近畿レインズが発表している「2017年度年刊市況レポート」によると、兵庫県と神戸市の中古住宅の成約価格は次の通りです。

兵庫県

  • 築31~35年の中古戸建:1499万円(土地面積199.06㎡・建物面積110.78㎡)
  • 築36年~の中古戸建:996万円(土地面積261.86㎡・建物面積90.24㎡)

神戸市

  • 神戸市内の築31~35年の中古戸建:1721万円(土地面積174.21㎡・建物面積111.64㎡)
  • 築36年~の中古戸建:1001万円(土地面積167.45㎡・建物面積90.76㎡)

同レポートによると、兵庫県と神戸市の新築住宅の成約価格は次の通りです。

兵庫県

  • 2789万円(建物面積101.16㎡)

神戸市内

  • 3082万円(土地面積122.66㎡・建物面積103.80㎡)

一般的なリノベーションの費用は30坪の戸建てで1000万円~1500万円程度といわれているので、中古住宅をリノベーションした場合、新築住宅よりも800万円程度も安く家を購入できる可能性があります。「中古戸建+リノベーション」は、お得な家の購入方法といえるでしょう。

出典: 公益社団法人近畿圏不動産流通機構・近畿レインズ:2017年度年刊市況レポート

出典: 公益社団法人近畿圏不動産流通機構・近畿レインズ:2017年度年刊市況レポート

中古戸建をリノベーションするメリットとデメリット

中古戸建のリノベーションには、費用面以外のメリットもあります。デメリットと併せて紹介します。

メリット

中古戸建をリノベーションするメリットの一つが、間取りや設備、外観などを自由に変更できること。少ない予算で、注文住宅を建てるように理想を実現することができます。もちろん、断熱性能や耐震性能をアップすることも可能です。

新築戸建住宅に比べ流通量が多い点もメリットといえるでしょう。様々な選択肢があるので、駅の近くで戸建住宅を購入するなども可能です。

以上のほかでは、完成したコミュニティに入るので、新生活をイメージしやすい点もメリットといえます。住んでみてイメージと違ったなどを防げるはずです。

デメリット

中古戸建のリノベーションで気を付けたいデメリットが、建物の状況を把握しづらいこと。劣化状況によっては、修繕に多額の費用がかかることや修繕できないことなどがあります。心配な方は、ホームインスペクションを受けるとよいかもしれません。

新築戸建住宅に比べ住宅ローンを組みづらい点もデメリットとして挙げられます。中古物件は担保価値が低いため、希望する額の融資を受けられないことがあります。また、利用する住宅ローンによっては「建築確認日が昭和56年6月1日以降」などの条件があることもあります。中古住宅をリノベーションしたい方は、資金計画をしっかりと立てておきましょう。

中古戸建をリノベーションするときに掛かる費用相場は?

中古戸建のリノベーションには、以上のメリットとデメリットがあります。中古戸建をリノベーションする場合、どれくらいに費用がかかるのでしょうか。モデル例を紹介します。

【築30年4LDKの物件】

築30年4LDK(50平)の中古戸建を購入してリノベーションしたケース。間取りの変更、収納棚の設置、アイランドキッチンの設置などに加え耐震補強を行っています。

  • 解体工事:35万円
  • 内装工事:120万円
  • 住宅設備:280万円
  • 造作工事:140万円
  • 建具・サッシ工事:70万円
  • 電気工事:30万円
  • その他工事:85万円
  • 合計:760万円

【築25年4Kの物件】

築25年4K(90平米)の中古戸建をリノベーションしたケース。間取りを2LDKに変更、キッチン・トイレ・バスの入替などを行っています。

  • 解体工事」.:42万円
  • 内装工事:290万円
  • 住宅設備:330万円
  • 造作工事:150万円
  • 建具・サッシ工事:80万円
  • 電気工事50万円
  • その他工事・諸経費:120万円
  • 合計:1062万円

リノベーションでもアフターサービスはある?

リノベーションを行うときに気になるのがアフターサービスです。リノベーション業者の多くは充実したアフターサービスを用意しています。

一例として挙げられるのが、最長10年間の保証などです。構造強度に影響する床や外壁、屋根の不具合、雨漏り・雨漏りによる室内の汚損、材料の著しいそりや割れなどを修繕してくれます。

定期メンテナンスを行っているリノベーション業者も少なくありません。引渡し1年後などのタイミングで点検を行ってくれるので安心して住み続けることができます。

以上のほかでは、水が止まらないなど急なトラブルに対応する窓口を設けているところもあります。

アフターサービスの内容は業者により異なります。リノベーション後が心配な方は、内容を確認してから業者を選びましょう。

リノベーション用中古一戸建ての選び方・探し方

中古戸建住宅には、リノベーションしやすい物件とリノベーションしづらい物件があります。物件購入から考えている場合、どのような中古住宅を選べばよいのでしょうか。中古戸建住宅を選ぶとき、探す時に注意したいポイントなどを紹介します。

物件代を抑えたいなら築20年以上の戸建て住宅がお勧め

「中古戸建住宅+リノベーション」のメリットは、注文住宅よりコストを抑えて理想の家を手に入れられることです。とはいえ、まとまった金額がかからないわけではありません。できるだけコストを抑えたいと考える方は多いはずです。

当てはまる方は、築20年以上の中古戸建住宅に注目するとよいかもしれません。築20年以上の建物は評価がゼロとなることが多いからです。これらの中古戸建住宅は、解体を前提とした古家付土地として売られます。つまり、土地代だけで建物まで購入できるのです。

建物の評価がゼロになる理由は、木造住宅の税法上の耐用年数が22年に定められているから。一般的な戸建住宅は木造住宅なので、築20年以上になると評価ゼロとなること多くなります。あくまでも、税法上の耐用年数なので、築20年以上であってもリノベーションすれば快適に住める中古戸建住宅はたくさんあります。

築20年以上の中古戸建住宅を購入するときに重要なポイントは、リノベーションすれば快適に住める状態であることを確かめること。建物の状態は、ホームインスペクターなどの専門家、あるいは物件の購入からリノベーションまでワンストップで行なっているリノベーション会社にチェックしてもらうことができます。どちらに依頼しても問題はありませんが、後者は物件購入やリノベーションに関する手続きまでまとめて行なえるので便利です。

リノベーション代を抑えたいなら2000年以降の中古戸建住宅が狙い目

「中古戸建住宅+リノベーション」にかかる費用は、もう一つの方法でも抑えることができます。具体的には、物件の購入にかかる費用ではなく、リノベーションにかかる費用を抑えることでも抑えられます。こちらに興味のある方は、2000年6月以降に建築確認申請を出している中古戸建住宅を選ぶとよいかもしれません。

2000年6月以降に建築確認申請を出した中古戸建住宅は、同年に改正された建築基準法の規定に従い家を建てていると考えられます。同年に行われた建築基準法改正の目玉は耐震基準の変更です。耐震基準には、旧耐震基準と新耐震基準、2000年基準があります。それぞれ、次の建物に適用されます。

  • 旧耐震基準:1981年5月31日以前に建築確認申請を申請
  • 新耐震基準:1981年6月以降に建築確認申請を申請
  • 2000年基準:2000年6月以降に建築確認申請を申請

旧耐震基準は震度5強の揺れが加わっても倒壊せず破損した場合は補修して生活できる構造基準、新耐震基準は震度6~7程度の揺れでも倒壊しない構造基準を設定しています。2000年基準は、木造住宅に対して地盤にあわせて基礎を設計すること、接合部に金物を取り付けること、耐力壁をバランスよく配置することを求めています。つまり、新基準の弱点を補うことで木造住宅の耐震基準を高めているのです。よって、2000年6月以降に建築確認申請を出している中古戸建住宅は、耐震補強工事にかかる費用が少ない可能性が高いと考えられます。

中古戸建住宅の建築確認申請日が分からない場合は、建築年月日をチェックするとよいでしょう。建築年月日から建築確認申請を行った日を推測できるからです。基本的には、1982年以降に建築された建物は新耐震基準、2001年以降に建築された建物は2000年基準に従っていると考えられます(詳しくは、不動産会社などに確認してください)。

間取り変更しやすい中古戸建住宅

自分好みのマイホームを手に入れられるので、「中古戸建住宅+リノベーション」を選ぶ方は多いはずです。購入する物件によっては、間取りを大幅に変更したくなるケースもあるでしょう。間取りを大幅に変更したいときは、建物の工法を調べることをお勧めします。中古住宅における間取り変更のしやすさは、建物の工法から大きな影響を受けるからです。一般的に、間取り変更しやすいといわれているのが木造軸組工法です。

木造軸組工法とは、柱・梁・筋交いを組み合わせて家を建てる日本伝統の建築工法です。柱を移動させなければ壁の取外しや追加を自由に行なえるので、間取り変更の自由度は非常に高いとされています。

これに対し、ツーバイフォー工法をはじめとする壁工法は間取り変更の自由度が低いとされています。建物を壁で支えているため、取り外せない壁が多いからです。

鉄筋コンクリート造、プレハブ工法にも間取り変更しやすいものと間取り変更しづらいものがあります。鉄筋コンクリート造では、壁構造よりラーメン構造の方が間取り変更しやすいといわれています。プレハブ工法では、工場で生産した箱型のユニットを現場で組み合わせるユニット工法は間取り変更しづらいと言われています。

リノベーションを前提で中古戸建住宅を購入する方は、建物の工法までチェックしましょう。

希望通り住宅ローンを組めることを確認

物件購入とリノベーションにかかる費用を、住宅ローンで賄いたいと考えている方が多いのではないでしょうか。中古物件の中には、住宅ローンを組めないものや限度額が抑えられるものがあるので注意が必要です。

注意したい物件として挙げられるのが、建蔽率や容積率がオーバーしている中古戸建住宅です。建蔽率は敷地面積に対する建築面積の割合、容積率は敷地面積に対する延べ面積の割合です。それぞれの最高限度は、用途地域ごとに定められています。これを超えている物件を建蔽率・容積率がオーバーしているといいます。例えば、敷地面積200m2、建蔽率60%の土地に建築面積150m2の建物が建っているケースなどが当てはまります。違反物件なので、住宅ローンを組めないケースが多くなります。違反物件は中古戸建住宅に多いといわれているので、購入を検討している方は不動産会社などに確認しましょう。

同じく注意したい物件として挙げられるのが、敷地が幅4m以上の道路に2m以上接していない中古戸建住宅です。建築基準法が定める接道義務を満たしていないので、建物を建て替えることはできません。基本的に、リノベーションをして住む分には問題ないと考えられますが、何かしらの理由で建て替えが必要になった場合、再利用できない土地になる恐れがあります。よって、住宅ローンを組めないケースや限度額が抑えられるケースが多くなります。

以上のほかではセットバックを求められる中古戸建住宅にも注意が必要です。セットバックは2項道路に接している敷地で発生します。2項道路とは、幅4m未満の道路で建築基準法が施行されたときに存在し特定行政庁の指定を受けている道路です。2項道路に接する土地は、道路の中心線から2m下がったラインが境界線とみなされます(通りの反対側が崖などの場合は道路の反対側の端から4m下がったライン)。リノベーションをする場合は問題ありませんが、建て替えるときは利用できる土地が狭くなってしまいます。セットバックが必要な部分を除いて土地の価格を設定するので割安ですが、その分、住宅ローンの限度額も低くなります。

以上の条件などがある中古戸建住宅は、希望通り住宅ローンを組めない恐れがあります。不動産会社やリノベーション会社などに、よく確認したうえでリノベーションする中古戸建住宅を選ぶことが重要です。

神戸で中古戸建をリノベーションするならここがおすすめ!

中古戸建のリノベーションは、家を購入するときの有力な選択肢になります。重要なポイントは、中古戸建とリノベーション業者をしっかり選ぶこと。リノベーション業者を選ぶときは、工事品質だけでなくデザイン力や対応なども確認しましょう。自分の感性に合った業者を選べば、新築戸建てを購入するより満足度の高いリノベーションを行えます。

リノベーション業者の選択肢を知りたい方のために、兵庫・神戸でお勧めできる20社を紹介しています。以下の情報を参考にすれば、安心して任せられるリノベーション業者を見つけられるはずです。兵庫・神戸で家を購入したい方は、参考にしてみてはいかがでしょうか。

「神戸で中古戸建をリノベーションするならここがおすすめ!」の詳細はこちら

神戸で見つけた中古戸建リノベーション事例

広々使えるリビングが魅力

112.8㎡という広さの住宅をリノベーションしました。結婚を機に前の所有者の方が大切に住んでいた家を中古で買い取り、リノベーションをすることになったそうです。昭和55年築ということもあり建物の古さは感じられますが、ハウスメーカーが建てた家ということもあり、安心して購入を決めたとのこと。もともと、8帖の和室があった部分は丸ごと玄関土間にリノベーションしました。これにより、非常に広々とした玄関を実現することができています。天井には塗装したシナベニヤを貼るなどの工夫もし、美しい空間になりました。玄関に収納するためのスペースを作り、たくさんのアウトドア用品を収納しているとのことです。収納棚は扉を白くすることにより圧迫感を減らしました。もともと玄関だった場所には和室を作り、和室の天井の高さに合わせて関節症名をスイッチするなど、さまざまな工夫を施しています。全体的に明るい雰囲気の住宅で、木のぬくもりが随所に感じられる家となりました。

事例1
画像参照元:株式会社ウィル公式HP(https://www.wills.co.jp/reform/example/323/)









レトロな雰囲気を残しながらリノベ

大きな一戸建ての住宅を大胆にリノベーションしたケースです。芦屋の高級住宅街に建っているのですが、築深の戸建て住宅であり、築年数は不明。ただ、新築時に相当なお金をかけて建てていることがわかるほどしっかりした作りだったため、リノベーションをする際も特に問題はなかったとのことです。大きな魅力は、窓を開けると芦屋と神戸の夜景が一望できるということ。本を読むために広々としたスペースを作ったり、洋館を思わせるレトロな窓を設置するなどさまざまな工夫が見られます。せっかく築深の住宅ということもあり、うまく活用できるところを残して改修を行ないました。古材のガラス小銃を利用したり、リビングとダイニングの間に黒い柱を立てるなど、随所にアクセントも盛り込んでいます。また、全体的に木の温かみを感じられる住宅となっていますが、バスルームにはスポット照明を採用して優しい雰囲気にするなど、場所によって異なる顔を見せてくれるのも魅力です。

事例2
画像参照元:リノべりす公式HP(https://renoverisu.jp/case/p/g_flat-view_of_ashiya-kobe/)









子どもファーストを実現

小さな子どもがいることもあり、子どもを主体とした家づくりが行なわれた例についてご紹介します。物件を探す際には、立地や広さ、価格にこだわって探したそうです。もともとは土地を購入し、注文住宅を建てることを検討していたのですが、予算の関係もありリノベーションすることに決めたとのこと。子どもが安全に暮らせる家になるように、リノベーションを行ないました。例えば、壁紙をうまく活かしながら近年人気のボルダリングスペースを作ったり、いくら落書きしても怒られない大きな黒板を設置するなど。キッチンはオープンにしてリビングとの連続性を持たせました。これにより料理中に子どもから目が離れてしまう心配も少なくなり、安心です。階段の向きをつけ変えることにより2階に行く際には必ずリビングを通るようなリビング階段も実現しています。北欧テイストが好みということもあり、落ち着いた印象の優しいデザインで統一されているのも特徴です。さまざまなポイントで収納ができるような工夫もあり、暮らしやすさの点においても文句のない住宅となりました。

事例3
画像参照元:あんじゅホーム公式HP(https://www.sumai-jp.com/renovation/children-first/)












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