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神戸の区別・費用相場【マンション編・リノベーションvs.新築】

このカテゴリでは、神戸市の西区と北区を除く7区のエリアにおける、新築マンションとリノベーション物件の販売相場を検証しています。

神戸市の区別マンション販売相場を検証

新築マンションの平均価格を見ると、上位3位までは以下の通りになります。

  1. 東灘区:4,350万円
  2. 中央区:4,043万円
  3. 灘区:4,002万円

これを坪単価で見てみましょう。

  1. 中央区:192.1万円
  2. 灘区:187.3万円
  3. 東灘区:181.0万円

これは、マンション用地の問題や1戸当たりに確保できる面積、さらに建築階層によって変動すると考えられます。特にこの3区では、神戸市の中心的なエリアとして人気が高く、商業施設なども栄えているため、新たな建設用地の確保が難しい状況となっているといえるでしょう。

主要駅の近くはさらに土地の争奪戦と化していて、必然的に価格が高騰しています。

比較して中古マンションは、築年数によって違いはありますが、リノベーション物件も少なからず販売されています。

新築マンションの価格が高騰しているため、中古マンションを購入してリノベーションする人や、既にリノベーションまたはリフォーム済みマンションの購入を検討している人が増えつつあり、近年このような物件の人気が高まっています。

中古マンション&リノベーション物件の相場は?

次に中古マンションについて見てみましょう。

神戸市内の中古マンションの相場を最も販売の多い80平方mで見てみましょう。

  • 垂水区:1,482万円
  • 須磨区:1,434万円
  • 長田区:2,051万円
  • 兵庫区:2,465万円
  • 中央区:2,326万円
  • 灘区:2,512万円
  • 東灘区:2,726万円

それでは実売されているリノベーョン物件の価格帯はどうでしょうか。

  • 垂水区:1,000万~2,800万円
  • 須磨区:1,000万~2,800万円
  • 長田区:500万~2,600万円
  • 兵庫区:700万~3,700万円
  • 中央区:1,800万~5,500万円
  • 灘区:1,000万~6,600万円
  • 東灘区:1,000万~4,500万円

やはり中央区・灘区・東灘区で幅はあるものの、高水準のリノベーション物件が販売されていることがわかります。

垂水区・須磨区・長田区・兵庫区はどちらかというと郊外地域と考えられているため、趣味を楽しむ人や落ち着いた生活を希望する人たち、子育て環境に重きを置く人たちなどに人気のあるエリアといえます。

実際に比較してみると、新築マンションよりかなり価格を抑えて購入できることがわかります。

物件によって条件などは異なるものの、リノベーション物件では実際に居住してみてわかった機能の変更や、修正を踏まえた施工を行っていることが多いものです。そのため、新築物件より使いやすいという考え方も広まっています。

新築物件との差額を別な部分に投資したり負担が減ることを考えると、リノベーション物件はメリットがとても大きいですね。

各区の特徴を紹介

ここでは、各区地域の特徴を紹介していきます。

垂水区

明石海峡を望む眺望の豊かなエリアです。海の見える地域の物件や駅に近い物件の価格が、やや高い設定となっています。

リノベーション物件は築年数が古いものも多いため、しっかり調査することが必要です。

  • 新築平均価格:3.586万円
  • リノベ物件販売価格帯:1,000万~2,800万円くらい

須磨区

須磨海岸や海水浴場を有する地域で、緑豊かで自然あふれる住みやすい環境にあります。

もともと旧市街地と新興市街地が混在していて、場所によって価格の地域差があるエリアともいえるでしょう。

  • 新築平均価格:3,260万円
  • リノベ物件販売価格帯:1,000万~2,800万円くらい

長田区

コリアタウンがあり、庶民的な雰囲気の残る地域です。震災後再開発され、新長田駅周辺エリアが人気です。

アクセスが比較的便利なので、新長田駅を除いた駅周辺がお買い得のようです。

  • 新築平均価格:2,721万円
  • リノベ物件販売価格帯:500万~2,600万円

兵庫区

神戸港があって貿易で栄えた地域で、今もオフィス街や繁華街があり、企業が多く立ち並んでいるエリアです。

そのため単身者も多く、小さめの物件の販売数が伸びています。

  • 新築平均価格:2,971万円
  • リノベ物件販売価格帯:700万~3,700万円

中央区

中央区は神戸の都市機能が集約されているまさに中心的な地域です。観光名所でもある異人館やポートアイランドなどがあり、若い人にも人気です。マンションは新築・中古ともに高めに設定されています。

  • 新築平均価格:4,043万円
  • リノベ物件販売価格帯:1,800万~5,500万円

灘区

酒造メーカーが集まる地域で、海沿いまで多くの家が立ち並んでいます。海手と山手で居住層が違い、山手は高級住宅街となっています。六甲駅周辺に集中して建設されており、周辺の駅は比較的安く販売されているものが多いです。

  • 新築平均価格:4,002万円
  • リノベ物件販売価格帯:1,000万~6,600万円

東灘区

中央区や灘区へのアクセスが便利で、六甲アイランドを有し、神戸新交通などによる接続がされています。マンションは、アクセスの良さや比較的静かな環境であるため高値で推移しています。

  • 新築平均価格:4,350万円
  • リノベ物件販売価格帯:1,000~4,500万円

新築マンション・リノベ物件、それぞれの特徴を比較

新築マンションとリノベーション物件、それぞれの特徴を比較しました。

新築マンションのメリット1:瑕疵担保責任が売主にある

新築マンションは10年間、売主(販売業者)が瑕疵担保責任を負います。例えば柱や壁、雨漏りといった不備があった場合、10年間は売主や販売会社に損害賠償を請求できるといった仕組みです。もし家に何か不備があった場合も、無償で修繕できるので安心して住めます。

新築マンションのメリット2:設備、セキュリティが充実

新築マンションは、オートロックといったセキュリティやIHクッキングヒーターなど最新設備が充実しています。コンセントやディスポーザー(生ごみ粉砕機)など、配管の都合で後付けの難しい設備でも建設時なら容易に組み込めます。

新築マンションのデメリット1:好立地物件が少なく、価値も下がりやすい

新規の開発土地が少なく、立地条件が良くない場所にマンションを建てるしかないケースがよくあります。もともとマンションは資産価値の下落幅が大きめ。人口が少ないうえに駅から遠い立地となれば、資産価値の下落はさらに大きくなるでしょう。

新築マンションのデメリット2:間取りや設備の自由がきかない

新築マンションだと間取りや設備が既に決まっていて、入居者の好むコンセプトやイメージに合わせた変更が簡単にできません。コンセプトや間取りにこだわりがある場合は、新築よりもリノベーション済みのマンションのほうが適しているでしょう。

リノベ物件のメリット1:新築に比べてリーズナブル

新築と比べて価格が安くなっています。立地によって変わりますが、だいたい新築の2~4割引きほどの価格です。

リノベ物件のメリット1:デザイン性が高い

新築よりも安価なうえ、新築同様のデザイン性や機能性を備えているのがリノベーション済みマンション最大のメリットです。内装を一新しているので中古の使用感がなく、デザイン性に優れている物件が多数あります。デザインにこだわりたい人でも満足できる物件が見つかるでしょう。

リノベーションのデメリット1:性能に不安が残る場合も

1981年よりも前に建築された物件は、現在の耐震基準を満たしていない可能性があります。また、リノベーションの際に配管を交換していなければ、排水管から臭いが発生しているかもしれません。築年数と耐震性能、配管の状態を必ずチェックしてから購入を検討しましょう。

リノベーションのデメリット2:改修前の状態がわからない

リノベーション済みとはいえ中古物件であることに変わりはなく、リノベーション前の状態が不明だと不安が残ります。老朽化の進んだ物件の表面だけを改修したという可能性も、ないとは言い切れません。購入の際は築年数や改修内容を確認できないか相談してみましょう。

結論:結論:価格・自由度ならリノベーション物件!

税の軽減や最新設備が期待できるものの、資産価値が大きく下がるうえ間取りや機能が画一化されていることで、望む間取りやスタイルと合わないことの多い新築マンション。

一方のリノベーション物件は、新築と同じ機能や内装を新築よりも安価に購入できます。立地の良い中古物件をリノベーションしているケースも多く、リノベーション後の物件はデザイン性に優れているため、自身のこだわりに合った物件を見つけたい人にもピッタリです。

ただ、築年月を確認し耐震性能が現在の耐震基準を満たしているかは必ずチェックしましょう。基準を満たしていなかった場合は管理会社へ確認し、耐震工事についての相談・準備をすることが大切です。

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