リノベーションでローンを組むには？

リノベーションで組めるローンは2種類

住宅をリノベーションする場合、家の老朽化の状態や、リノベーションする程度によってかかる費用が異なります。

キッチンやお風呂場など部分的にリノベーションする程度なら500万円以下で間に合いますが、大掛かりなイノベーションになると中古住宅を一軒購入するに近い費用がかかることもあります。

そんな時に利用できるのがリノベーションローン（リフォームローン）と住宅ローンです。この項目ではリノベーションローン（リフォームローン）と住宅ローンの違いについて解説します。

リノベーションローン（リフォームローン）と住宅ローンの詳細を表にしてみました。

借入れ可能金額は金融会社によって違いますが、リフォームローンは無担保で借入でき、団体生命保険に非加入でも可、住宅ローンよりも審査が早く通りやすいというメリットがありますが、融資額が少なめで住宅ローンより金利が高く返済期間が短いのが特徴です。

一方、住宅ローンは有担保で、団体生命保険の加入必須であり、必要な書類も多く審査が厳しいですが、金利はリフォームローンよりも低く返済期間も長いというメリットがあります。

リノベーションローン（リフォームローン）

リノベーションローン（リフォームローン）には、「有担保型リノベーション（リフォーム）ローン」と、「無担保リノベーション（リフォーム）ローン」の2種類があり、無担保か有担保のどちらになるかは借入額によって決められます。

この項目では、2種類のリノベーションローン（リフォームローン）について、その違いやメリットとデメリットについて詳しく説明していきます。

住宅ローンを応用した「有担保型リノベーションローン」

「有担保型リノベーションローン」とは、住宅ローンを応用して借入が可能なローン形態のことです。マイホームを購入した上でリノベーションをするような場合に、それらの費用をすべて住宅ローンにまとめることができます。
ローンを組むときに自宅を担保として提供することが必要になるため、抵当権を設定しなければなりません。これはあまり住宅ローンを組むときと変わりませんね。
有担保型リノベーションローンは、購入とリノベーションが同時ではない場合でも住宅ローンをリノベーションに使うことができます。これには「住宅ローンの借り換え」を用います。例えばすでにA社で住宅ローンの残高がある場合は、それとは別の金融機関B社で住宅ローンを借りることになります。こうしてA社の残高とリノベーション費用を足した額をB社で住宅ローンとして借入すれば、リノベーション費用を住宅ローンとしてまかなえるというわけです。

有担保型リノベーションローンのメリットとデメリット

有担保型リノベーションローンには、メリットとデメリットがあり、借入金額によって上手く無担保と有担保を使い分けて支払い年数を決めなければ無駄な利息を払い続ける事にもなりかねません。

有担保型リノベーションローンのメリット

メリットは、借入可能額が最大1億円と無担保と比べるとはるかに多く、物件を担保にするため金融機関よりも低い金利で借り入れできるので、思い切って大規模なリフォームができる事です。

借入期間も最大で35年と長いため、生活に支障のない支払い額にすることも可能になります。

有担保型リノベーションローンのデメリット

デメリットは、審査が厳しく結果が出るまで最大で3週間ほど時間がかかるので、万が一通らなかった時の事も考えて、結果が出てからリノベーションをする必要があります。

有担保型リノベーションローンは、抵当権の設定が必要になり、書類を集めるための費用がかかります。

借入額が多く返済期間が長くなるということは、その分利息が増えるということでもあるので、メリットでありデメリットでもあるということは覚えておきましょう。

手続き簡単だが金利高めな「無担保型リノベーションローン」

「無担保型リノベーションローン」とは、物件を購入した数年後や、すでに所有している家をリノベーションするときに利用できる住宅ローンのことです。物件購入と同時にリノベーションを決めていなかったときなどは、物件費用と一緒にリノベーション費用を住宅ローンで借り入れることができませんよね。そんなときに使えるのが無担保型リノベーションローンです。
無担保型は有担保型とは違って自宅を担保にする必要はありません。ですがその代り、金利は高めで借入額も低めです。

無担保型リノベーションローンのメリットとデメリット

無担保型リノベーションローンにもメリットやデメリットがあります。

有担保よりも審査もゆるく借りやすいですが、借入額によっては無駄な利息を払うことにもなりかねないので、借入希望額が大きい場合は慎重に検討する必要があります。

無担保型リノベーションローンのメリット

担保の必要がないため抵当権に関する書類を集める手間も費用も必要が無く、手続きが手軽で、審査も有担保よりも緩く最短で1日、長くても1週間と短期間なので、急いでリノベーションを行いたい場合には重宝します。

無担保型リノベーションローンのデメリット

有担保と比べると金利が1%ほど高くなり、借入可能額は金融機関によって違いますが最大で500万円の所が多く、大掛かりなリノベーションだと資金が足りない事もあります。

返済期間も1～15年と、有担保の35年と比べると短いため、月々の返済額が高くなり生活にも支障をきたすこともあります。

そもそも「住宅ローンとは何か」を把握しておこう

住宅ローンとは、土地、一戸建ての新築や中古住宅、増築、改築のために住宅を担保に金融機関で組むローンのことを言います。

借主は借入金額に応じた金利を融資してくれる金融機関に支払うことで、最大で１億円という大金を借りることができ、マイホームを購入する事が出来ます。

ここでは、住宅ローンの金利、住宅ローンのメリットやデメリットなどについて詳しく説明します。

住宅を選ぶ際に金利タイプをチェック

住宅ローンは、全期間固定金利型、全期間金利選択型、変動金利型の3種類に分けられます。

借入する際には、借入金や支払い年数を考え、将来の事も見据えて一番お得な金利を選びたいものですが、なかなか自分では判断がつかないという方がほとんどです。

不明な場合や自分で判断が付かない場合は、金融会社のスタッフに相談してみることも必要です。

全期間固定金利型

全期間固定金利型は、最大で１億円まで借入でき、契約時の金利で完済するまでの金利と返済額が固定されるタイプです。

このタイプは、返済中に金利が上がっても契約時の金利のままなので返済額は変わりません。

そのため、完済までのライフプランを立てやすいというメリットがあります。

その反面、契約中に金利が下がっても恩恵を受けられないため、無駄な利息を払っているという気持ちになります。

全期間固定金利型を契約するなら、その時の金融情勢などをリサーチして、金利や支払い年数が本当にお得かどうかをリサーチしてみる事も必要です。

もし、大幅に金利が下がった場合は借り換えることも検討してみると良いでしょう。

住宅ローンの借り換えには手数料がかかりますが、手数料を差し引いても借り換えた方が得な場合もあるので、金利が大幅に下がった時は積極的に借り換えして、無駄な利息を払わないようにするのも必要です。

そのためにも、現在の金利などはこまめに確認しましょう。

全期間金利選択型

こちらも最大で1億円まで借入でき、期間や金利は金融機関によって違いますが、2年、3年、5年、10年、15年、20年の設定の所が多く、固定の年数が短い方が金利が安くなり、長くなるほど金利も高くなります。

固定金利期間中は、金利が上がっても契約時の金利のままで返済額を確定できるので、家計の管理もしやすいというメリットがあります。

固定金利期間終了後は、その時の金利で返済額が計算されるので、金利が下がれば返済額が減るか返済期間が短縮されるなどの恩恵は受けられますが、固定金利期間終了後に金利が大幅に上がった場合は、返済額が膨らんでしまい家計に大きく響いてしまうというデメリットも想定出来ます。

こちらも、固定金利期間が終了する前に金利の変動率などを確認して、金利が上がりそうな時は新たに固定金利に契約しなおすか、そのまま変動で様子を見るなどの対策を考える必要があります。

変動金利型

変動金利型は、金融情勢に伴い1年に2度金利が見直されます。

固定金利型よりも金利が低く、金利に応じてその都度返済額が計算されるので、一番金利の変動の影響を受けやすいプランです。

金利が下がっている期間はお得感を感じられますが、金利が大幅に上昇すると借入額の元金が減らず、未払い利息が追加されるというリスクも想定されます。

金融機関によっては、毎回の返済額の改定を5年毎に設定していたり、金利が大幅に上がった場合でも改定前の返済額の1.25倍以内の所もあるので、契約時に必ず確認しておくことが必要です。

金融情勢の変化を確認しつつ、上がる傾向にあるなら早めに固定金利に切り替えるなどの対応は必要です。

反対に、金利が下がる傾向にある場合は、変動金利のままでいれば返済額が減るか返済期間が短縮するので、わざわざ固定金利にする必要はありません。

担保の種類

リノベーションローンで高額借り入れをする場合は有担保にする必要があります。

担保は、万が一返済が滞った場合に担保にした住宅などを金融機関が差し押さえて、返済にあてます。

そのため、担保にできるものが融資をする金額に見合ったものかを審査されます。

担保には「物的担保」と「人的担保」があります。

物的担保とは

物的担保には、抵当権、質権、先取特権、留置権などがありますが、リノベーションローンの場合、抵当権でもある住宅を担保にするのが一番効力があります。

人的担保とは

人的担保とは保証人の事で「連帯保証人」「連帯債務者」とも言います。

借主が何らかの理由で返済が出来なくなった場合、金融機関は借主に代わって保証人に支払いを請求をします。

保証人の資力も重要になり、物的担保よりも効力が弱くなります。

住宅ローンの審査項目

住宅ローンの審査項目については開示されていませんが、一般的に重要とされる項目をいくつか挙げてみます。

• 健康状態・家族構成
  3年以内の病歴があるか、団体信用生命保険に加入できるかなどを審査されます。
• 借入時年齢・完済時年齢
  借主の健康状態、完済は80歳未満かどうかを審査されます。後継者がいるかどうかも重要になります。担保評価 万が一返済が滞った場合に返済分を回収できるかどうか、担保の評価を行います。
• 勤続年数・年収・雇用形態・業種・雇用先の規模
  雇用先が倒産などの恐れが無いか、勤続年数は1年以上か、年間返済率は収入の約35％以内か、などを審査されます。個人事業主や自営業、毎月の収入が安定していない職業の場合は住宅ローンを組むのは難しいです。
• カードやローンの返済履歴
  過去にクレジットカードや携帯電話などで滞納が無いか、金融事故を起こしていないかなどを審査されます。ブラックリストとして、JICC、CIC、全国銀行個人信用情報センターに名前が載っている場合は、住宅ローンを申し込むことはできません。

住宅ローンのメリットとデメリット

住宅は高額なものなので、ほとんどの人が住宅ローンを利用します。

生活にお金がかかる世代だと住宅を購入できるだけのお金を貯めるのも難しいですが、住宅ローンを利用すれば持ち金が無くても夢のマイホームが手に入るというメリットがあります。

しかし、長期間のローンを組むのですから、メリットだけではなくデメリットもあることを覚えておきましょう。

住宅ローンのメリット

住宅ローンのメリットは、高額な家がすぐに買える事に他なりません。返済も長期ローンにすれば、生活に負担の無い額で返済ができます。

返済中に世帯主に万が一の事があっても、団体信用生命保険に加入しているので家族に負担をかけずに家を残せます。また、住宅ローンで住まいを購入すると、住宅ローン控除として所得税や住民税が控除されます。

住宅ローンのデメリット

住宅ローンのデメリットは、変動金利型にした場合は金利上昇時には利息や返済額が増えたり、返済が苦しくなって住宅を売りたくても、購入した時よりも価値が下がって更に借金が増えてしまう事です。

リノベーションで住宅ローンが利用できないケース

リノベーション費用に住宅ローンを利用することは基本的に可能です。しかしリノベーション費用の見積もりができていない場合には、借入額がわからないため住宅ローンは利用できません。

物件購入からローン審査を行う期間は1週間ほどと短めですから、この時点でリノベーション費用が計算できていないと住宅ローンの申し込みができなくなってしまいます。リノベーション費用を住宅ローンでまかなうなら、物件探しだけではなくリノベーションの段取りも進めておく必要があるのです。

リノベーションでも住宅ローン控除が受けられる

住宅ローン控除というのは、年末のローン残高1％が10年の間所得税から控除される制度のことです。実はリノベーション費用で借りたローンも、条件を満たせばこの住宅ローン控除を受けることができます。

リノベーションで住宅ローン控除を受けるには、もちろんリノベーション費用を住宅ローンから借り入れていなければなりません。また、ローン利用者が次の4つの条件を満たしている必要があります。

1. 物件の取得または増改築工事完了から6ヶ月以内に本人が入居し、控除を受ける年の年末まで住んでいること。
2. 控除を受ける年の合計所得が3,000万円以下であること。
3. 物件が生計を同じとする親族からもらったものでないこと。
4. 所有期間5年以上の土地・建物を売ると適用される減税を受けていないこと。

ちなみに購入した物件が中古物件だった場合には、さらに次の3つが条件として加わります。

1. 登記簿上の床面積が50平米以上で、床面積の2分の1以上が自身の居住用であること。
2. 耐火建造物なら築25年未満、それ以外は築20年未満であること。
3. （2つ目を満たせない場合）耐震基準適合証明書を受けていること。

またこれらに加えて、「リフォーム・リノベーション工事費用が100万円以上であること」も条件の一つです。

ローンを申請するタイミング

今住んでいる住宅をリノベーションする場合と、中古住宅購入時にリノベーションする場合では、リフォームローン申請のタイミングが違います。

リノベーションを前提に中古物件を購入するなら、順序を間違えると2度手間になり、お金もかかるので、リフォームローンに申請するタイミングは覚えておきましょう。

所持している物件のリフォーム

まず、リフォームにかかる費用をリフォーム会社に見積もってもらいます。この時に、リフォーム代金以外に消費税や契約にかかる費用、工事期間の引っ越し代など、総額でかかる費用を打ち出しておきます。

金融機関を選ぶときは、借入限度額、担保の有無、連帯保証人の有無、返済期間の上限、金利などを比較して、一番条件に合う金融会社を決めます。大まかな流れは下記になります。

1. リフォーム工事の見積もりをもとに希望の金融機関に仮審査を申し込みます。
2. 仮審査に通れば、指定の期間内に必要な書類を揃えて本審査に申請します。
3. 本審査に通過後、リフォーム会社との契約をします。

注意点として、仮審査で通っても本審査で通らない事もあるので、本審査の結果が出る前に早まって契約をしないことです。

購入した物件のリフォーム

物件を見つけてからリフォーム業者を探してローンに申し込んでいるあいだに、せっかく見つけた希望の物件を他の人に買われてしまう事があります。

理想的なのは、リフォーム業者選びとリフォームローンの仮審査を並行して行い、良い物件を見つけたらリフォーム業者に同行して物件を見てもらうのがおすすめです。

住宅ローンの仮審査の段階ではリフォームの見積もりが必要になりますが、概算でも良いので、まずは仮審査で通るかどうか確認しましょう。

ここで必要なのは、リフォームローンの借入金額を多めに申請することです。

万が一、工事費用が予算よりも高かった場合は更に資金工面が必要になりますが、借入額の方が多い場合は繰り上げ返済をすれば問題ありません。

リノベーションは物件と同時購入すべき

無担保型リノベーションローンは確かに審査がゆるく手続きも手軽ですが、住宅ローンと比べて金利が高く、借入可能額も少な目です。よりお得にリノベーションをするのであれば、住宅ローンで一度に物件購入費用とリノベーション費用を借入するのがおすすめです。

住宅ローンであれば控除を受けられますし、金利も安く済みます。また、ローン借り入れの手続きが1回で済むため、無担保型リノベーションの手軽さにも引けをとりません。

最近では、物件購入とリノベーションを同時に行えるようなプランも多く提案されています。物件の購入とリノベーション工事は別々の会社で行うことが多かったのですが、最近では一つの会社だけで物件購入とリノベーションの手続きができることもありますよ。そういった会社であれば、住宅ローンの申し込み前にいろんな会社をバタバタ往復する必要もなくなって安心です。

もちろん物件購入とリノベーションを別の会社で行う手もあります。しかしその際には不動産会社から物件を引き渡されても、さらにそこからリノベーション会社が工事を始めてしまうため、しばらくは物件に越すことができません。しかもその場合だと、今住んでいる家の家賃と住宅ローンを二重払いすることになるため、経済的にも厳しい状況になってしまうことを覚えておきましょう。

ローンを組む前に準備するもの

リフォームローンには仮審査と本審査があります。

仮審査は各金融会社のホームページ上で必要な情報を記入して出来るところが多く、必要な書類はリフォーム会社の見積書だけです。

主な質問内容は、以下の項目です。

• 借入希望金額
• 借入希望日
• 返済期間
• 現在の借り入れの状況
• 個人情報

仮審査通過後、必要な書類を揃えて本審査の申請になります。

この項目では、リフォームローンの本審査に必要な書類について説明します。

必要書類

リフォームローンの本審査には以下の書類をそろえなければなりません。

• リノベーションを確認できる書類（工事請負契約書、見積書、施工計画図など）
• 年収を証明できる書類（源泉徴収票、収入証明書など）
• 本人が確認できる書類（自動車運転免許証、パスポートなど顔写真付きの証明書）

この他に、金融機関によって必要な書類が増える事もあるので、指定された場合は揃えて提出しなければなりません。

申請方法としては、郵送でも可能な所もあれば、窓口でのみ申し込みの所もあるので、不明な場合は電話で問い合わせて金融会社の指定に従って申請してください。

頭金の用意

リフォームローンや住宅ローンを組む時に、頭金があればその分の借入額が減り、金利も優遇されることがあります。

ローンの審査でも、頭金が多ければ多いほど通る可能性は高くなってきます。

しかし、住宅を購入となると住宅以外にも以下のような初期費用がかかります。

• 不動産業者への仲介手数料
• 団体信用生命保険特約
• 火災保険
• 印紙税
• 引越し費用
• 家具などの購入費用

頭金を入れて、更に借金を増やしてしまっては意味がありませんよね。

頭金は、ライフプランに合わせて決めるのが一番良い解決法と言えます。

近い将来、出産、子どもの進学、転職の希望、親の介護など、お金がかかることが目に見えているなら、頭金で少しでも借入額を減らしたり返済期間を短縮するなどして、将来の生活に支障が起きないようにすることも必要です。

まずは家族のライフプランをもとに、住宅に充てられる資金と頭金を計算して、リフォームローンに頭金を用意すべきか、頭金0で購入するべきか考えてみましょう。

頭金が不要な会社

中古物件探し、デザインリフォーム、リフォームローンの全てを請け負う会社もあります。

「Qvouリノベ」という兵庫県を中心に展開している会社では、リフォームローン「Qvouローン」を提供しており、ローンの中に家具や家電購入費用も含める事が可能です。もちろん頭金も不要なので、今まで住宅購入を諦めていた方も資金0でホームを持つ事が可能になります。

こうしたサービスを効率的に活用し、夢のマイホーム＆リノベーションを実現させてくださいね。